על רקע פסק דין תקדימי שיצר גל של אי-ודאות בענף, משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית פרסמו מתווה המסדיר את הצעת התמורות לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 • מערכת החדשות חושפת את הביקורת הנוקבת של בכירי ענף הנדל"ן הגורסים כי מסמך משפטי אינו תחליף להכרעה שיפוטית
פרסום "מסמך התמורות" מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים נועד אמנם לכבות את שריפת אי-הודאות שאחזה בענף הנדל"ן, אך בכירי המומחים בתחום תמימי דעים: נייר עמדה רגולטורי, חשוב ככליהיה, אינו יכול להוות תחליף להכרעה שיפוטית מכרעת שתקבע הלכה מחייבת.
המחלוקת הסוערת החלה לפני כשלושה חודשים עם מתן פסק הדין בתיק "קרן אור" על ידי השופט גלעד הס. באותה פסיקה נקבע כי שיטת התמורות האחידות הנהוגה מזה שנים בהתחדשות עירונית – במסגרתה מקבלים כלל בעלי הדירות תוספת שטח או הטבות שוות – מקפחת בפועל את בעלי הדירות הגדולות, שכן התמורה היחסית שלהם נמוכה משמעותית מזו של בעלי הדירות הקטנות. לשיטת השופט הס, מנגנון החלוקה חייב לשקף פרופורציה ויחס, תוך התחשבות מלאה בשונויות המאפיינות את הנכסים השונים במתחם.
ההחלטה היכתה בתדהמה את השוק והעלתה חשש ממשי כי טריפת הנוסחה המקובלת תביא לקיפאון ולהכשלה של פרויקטים רבים. בעקבות זאת, פרסמו מנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית, יורי גמרמן, והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי), עו"ד כרמית יוליס, מסמך הבהרות מפורט שמטרתו לעשות סדר. במסמך הובהר כי שיטת התמורות האחידות אינה נפסלת על הסכון, ובלבד שניתנה לה הסכמה מראש, לצד המלצה לחלק את הבניינים לקבוצות ייחוס שונות בעלות מאפיינים דומים המצדיקים שונות מסוימת בתמורות.
חידוש מבורך או פלסטר זמני?
עו"ד ישי איצקוביץ', מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון עם טולצ'נסקי, מצביע על חשיבות עצם פרסומו של המסמך ועל ההבהרות הקריטיות שבו בנוגע להסכמים שנחתמו כבר: "החשיבות העיקרית נובעת מהחידוד כי הסכמים קיימים לא ייפתחו בקלות. נייר העמדה מקנה למעשה לבית המשפט הצדקה לקבל החלטות בנסיבות אלה שלא היו מתקבלות בעסקאות נדל"ן רגילות בשוק החופשי, ומעניק גושפנקה לפרקטיקה הנוהגת של חלוקה לקבוצות ייחוס ואיזונים באמצעות תמורות משלימות". עם זאת, הוא מעריך כי ברוב המוחלט של ההסכמים תוספת השטח תיותר קבועה, והמקרים הקיצוניים ימשיכו להתברר בערכאות.
מנגד, עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן פרשקר ושות', שהגיש את הערעור לבית המשפט העליון על פסק הדין, מציג עמדה ביקורתית חריפה בהרבה: "המדינה עושה אי-סדר בתמורות. נייר העמדה מנסה להציג גישה פלורליסטית שמתירה כל מנגנון בעל היגיון פנימי, אך בפועל זהו מתכון בטוח לקיפאון. כאשר בעלי הדירות הגדולות ידבקו בנוסחת 'קרן אור' ובעלי הדירות הקטנות יתעקשו על מנגנון ממותן, תמיד תיווצר מחלוקת שתוביל לשיתוק. מאחר שנדרש רוב מיוחס של שני שלישים לפחות, הפלורליזם הזה פשוט יתקע פרויקטים".
גם עו"ד יוחאי שכטר, שותף מחלקת הנדל"ן במשרד ש. פרידמן אברמזון ושות', סבור כי המסמך לבדו אינו מספיק כדי לנטרל את ההשלכות הרוחביות של הפסיקה: "מדובר בחידוד מבורך, בראשו ההבנה החשובה שהסכמים חתומים לא ייפתחו מחדש וכי תמורות אחידות נותרות לגיטימיות. אולם, גילוי דעת מנוסח בזהירות אינו יכול לבטל פסק דין. כל עוד פסק הדין של השופט הס נותר על כנו, הוא ימשיך לייצר חיכוכים וסחבת במשאים-ומתנים. האיזון האמיתי יושג רק באמצעות פסיקה מכרעת בערכאת הערעור".
בין שטח פיזי לערך כלכלי
מנקודת מבט מקצועית ושמאית, שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת SK שמאות, מזהיר מפני בסיס חישוב שגוי מיסודו: "ההתבססות על שטח הדירה כפרמטר בלעדי לקביעת הוגנות היא מוטעית, שכן שטח פיזי אינו שווה בהכרח לערך כלכלי. דירה גדולה יותר אינה בהכרח בעלת שווי יחסי גבוה יותר, והענקת תמורות מוגדלות רק בשל מטרים ריבועיים עלולה להיות לא הוגנת כלפי שאר הדיירים ולעכב פרויקטים לשנים ארוכות. יש לזכור את אפקט הרווח נטו שבעלי הדירות הגדולות קוצרים מעצם המעבר לנכס חדש ומודרני".
מנגד, עו"ד יריב בר-דיין, המייצג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי, רואה במסמך גורם מייצב הכרחי לתקופת הביניים: "החלטות בתי המשפט יצרו אי-ודאות מהותית שפוגעת ביכולת המימוש. עד לקבלת הכרעה סופית במסגרת הערעור שהוגש לבית המשפט העליון, פרסום גילוי הדעת הוא צעד נכון והכרחי המחזיר ודאות מסוימת לשוק. הוא משקף את הפרקטיקה המקובלת של חלוקה לקבוצות ייחוס, המאזנת נכונה בין שונות בגודל הדירות לבין מתן תוספות אחידות והוגנות במרבית המקרים".
