דו"ח הכלכלן הראשי במשרד האוצר חושף את הצד האפל של שוק הדיור: זינוק חד של 41% בביטולי עסקאות שנחתמו בשנים 2023–2025 וקפיצה של 53% בביטול עסקאות משנת 2024 • לצד זאת, העלייה של 50% במכירת דירות ביוני האחרון מוסברת בעיקר בהשוואה לחודש מקביל חלש במיוחד בצל מבצע "עם כלביא"
מערכת החדשות מדווחת כי שוק הדיור הישראלי רושם אמנם התאוששות מסוימת במספר העסקאות בחודש יוני, אך מתחת לפני השטח נחשפת תמונה מורכבת ומדאיגה הכוללת רמת פעילות נמוכה בראייה היסטורית, פערים משמעותיים במכירות הקבלנים, ובעיקר – גל ביטולים חסר תקדים של עסקאות רכישה. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש יוני 2026 שפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר.
הנתון הבולט ביותר בסקירה נוגע לזינוק החד במספר העסקאות לרכישת דירות מקבלנים בשוק החופשי שנחתמו בשנים 2023–2025 ובוטלו לאחר מכן. בעוד שבתחילת ינואר 2026 נקלטו ברשות המיסים 1,294 ביטולי עסקאות שנחתמו באותן שנים, נתון זה נסק ל-1,821 ביטולים בחודש אוגוסט – עלייה חדה של 41%.
הניתוח המדוקדק של האוצר ממקד את תשומת הלב בעסקאות שנחתמו בשנת 2024, השנה שבה צברו תאוצה נרחבת מבצעי המימון האגרסיביים של הקבלנים. מספר הביטולים לעסקאות שנקשרו ב-2024 טיפס מ-495 בינואר ל-738 באוגוסט. שיעור העסקאות מתוך שנת 2024 שבוטלו כבר הגיע ל-2.3%, לעומת 1.5% בלבד בתחילת השנה – המבטא קפיצה דרמטית של 53% בשכיחות הביטולים. לשם השוואה, שיעור הביטולים של עסקאות מוקדמות יותר משנת 2023 גדל באותה תקופה ב-18% בלבד ועמד על 4.3%, בעוד ששנים כדוגמת 2021 רשמו שיעורי ביטול נמוכים בהרבה (0.5% בלבד כשנתיים לאחר תום אותה שנה). באוצר מדגישים כי מוקדם לקבוע את שיעור הביטולים הסופי, מאחר שרבות מהדירות טרם נמסרו – כאשר רק ב-40% מעסקאות 2024 שלא בוטלו אמורה הייתה להתבצע מסירה עד כה, וברבע מהעסקאות מועד המסירה החוזי נקבע לשנת 2028 ואילך.
בפילוח גיאוגרפי, אזור באר שבע ממשיך להוביל בפער ניכר עם 475 עסקאות שבוטלו מבין אלו שנחתמו בשנים 2023–2025, לצד שיעור ביטולים יחסי גבוה הממוצע בכ-3.4% (ובאר שבע וטבריה בראש). מתוך העסקאות שנחתמו בבאר שבע ב-2023 כבר בוטלו 7%. עם זאת, באוצר מצביעים על מגמה חדשה לפיה בתל אביב ובירושלים שיעור הביטולים של עסקאות 2024 זינק ל-2.7% ול-2.8% בהתאמה – נתונים המתקרבים לשיעורים בבאר שבע (2.9%), ומלמדים על לחץ כלכלי המורגש גם במרכזי הביקוש היקרים.
מכירות הקבלנים: זינוק סטטיסטי שנובע מהשוואה לחודש חלש
בזירת המכירות, חודש יוני האחרון רשם סך של 8,757 דירות שנמכרו (חדשות ויד שנייה, כולל סבסוד ממשלתי) – זינוק של כ-50% לעומת יוני אשתקד ועלייה של כ-6% לעומת מאי. אולם באוצר מבהירים כי מדובר בנתון מטעה שמושפע מהשוואה לחודש מקביל חלש במיוחד אשתקד, אז התנהל מבצע "עם כלביא" שהקפיא חלק ניכר מהפעילות. בהשוואה ארוכת טווח יותר ליוני 2024, העלייה מסתכמת ב-7% בלבד.
בניכוי תוכניות הסבסוד הממשלתיות, בשוק החופשי בוצעו ביוני 7,550 עסקאות – עלייה של 42% לעומת אשתקד ושל 7% לעומת מאי, אך ללא כל שינוי לעומת יוני 2024. בראייה רב-שנתית, היקף העסקאות בשוק החופשי בחודשי יוני ממשיך להתמקם בשליש התחתון בלבד מאז תחילת שנות האלפיים, כאשר החולשה מורגשת במיוחד בשוק היד השנייה.
מכירות הקבלנים הסתכמו ביוני ב-3,593 דירות בסך הכל (עלייה של 84% לעומת יוני 2025 עתיר המלחמה, אך ירידה של כ-1% לעומת מאי השנה). בניכוי סובסידיות ממשלתיות, הקבלנים מכרו בשוק החופשי 2,386 דירות בלבד – עלייה של 66% מול יוני אשתקד, אך ירידה של 18% בהשוואה ליוני 2024 וירידה קלה של 1% מול מאי. המשמעות היא שמכירות הקבלנים עדיין רחוקות מלשוב לרמות שנרשמו טרם המשבר של השנים האחרונות.
בפילוח גיאוגרפי של הקבלנים, באר שבע ממשיכה לרשום חולשה קיצונית עם ירידה של 34% במכירות השוק החופשי בהשוואה ליוני 2024 (336 דירות בלבד). מנגד, תל אביב הייתה האזור היחיד שרשם עלייה במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה ליוני 2024, בשיעור של 10%, כאשר כ-40% מהמכירות באזור התרכזו בשני פרויקטים מרכזיים בלבד.
נתון מעניין נוסף מלמד כי 57% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי ביוני נרכשו "על הנייר" (בשלבי טרום-בנייה מתקדמים שמועד מסירתם מעל שנתיים). מדובר בירידה לעומת שיא של 67% שנרשם במרץ 2025 טרם כניסת מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון, אך בתל אביב הנתון עדיין מרחף ברמה גבוהה של 84%.
הטבות המימון עדיין מככבות
למרות המגבלות והביטולים, הקבלנים ממשיכים להישען כבד על כלי המימון: בחמשת האזורים המרכזיים שנוטרים על ידי האוצר (מרכז, תל אביב, חדרה, נתניה ובאר שבע), דווח על הטבת מימון ב-23% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי שבהן מועד המסירה מרוחק בשנה לפחות. מדובר בעלייה של שלוש נקודות אחוז לעומת מאי, אך בירידה ניכרת לעומת יוני 2025. אזור המרכז מוביל בשימוש בהטבות עם 36% מהמכירות, נתניה עם 32%, ותל אביב רושמת עלייה ל-20%, בעוד שבבאר שבע חלה ירידה ל-19%.
תזרים המזומנים הגולמי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות הגיע ביוני ל-8.3 מיליארד שקל (עלייה ריאלית של 35% לעומת יוני אשתקד), אך הריכוזיות גבוהה מאוד ו-8 חברות בלבד גרפו כחמישית מהתזרים. לאחר ניכוי תשומות, עמד התזרים נטו על 1.4 מיליארד שקל, כאשר שמונה חברות ריכזו מחצית ממנו.
שוק היד השנייה, משקיעים ותושבי חוץ
בשוק היד השנייה נרשמו ביוני 5,164 עסקאות – עלייה של 33% לעומת אשתקד ו-12% לעומת מאי, אך נתון זה עדיין מציב את השוק באחת הרמות הנמוכות ההיסטוריות לחודש יוני מאז שנת 2000. אזורי חיפה ותל אביב בלטו בחולשה ספציפית עם ירידות של 8% ו-15% בהתאמה במספר עסקאות היד השנייה בחודשים האחרונים, מה שבאוצר מייחסים בין היתר להשפעת המתיחות הביטחונית והעימותים מול איראן.
גזרת המשקיעים רשמה ביוני רכישה של 1,392 דירות (זינוק של 64% לעומת יוני אשתקד החלש, אך עלייה של 5% בלבד מול 2024). המשקיעים מכרו במקביל 1,487 דירות, כך שמלאי הדירות בידיהם נגרע נטו ב-94 דירות. מאז אוקטובר 2021 נגרעו לדברי האוצר 8,435 דירות ממלאי המשקיעים. מנגד, תושבי החוץ הגבירו את פעילותם ורכשו 153 דירות (לעומת 101 אשתקד), כאשר ירושלים ותל אביב מובילות את הביקושים, ו-56% מהרוכשים החזיקו בדרכון אמריקאי.
רוכשי דירה ראשונה רכשו ביוני 5,044 דירות בסך הכל (כולל סבסוד), מתוכן 3,837 דירות בשוק החופשי (עלייה של 45% לעומת אשתקד אך ירידה של 6% מול 2024), לצד 1,207 דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות (דוגמת "דירה בהנחה" בקריית גת, אלעד, חיפה ואופקים). משפרי הדיור רכשו 2,321 דירות – עלייה מתונה של 26% לעומת אשתקד ו-5% לעומת 2024, כאשר רבע מהם הוגדרו כ"מצמצמי דיור" שרכשו נכס זול יותר מזה שמכרו.
