אי-הוודאות המשפטית והפוליטית סביב עתיד חכירת הקרקעות של הכנסייה האורתודוקסית בלב הבירה מתורגמת להפסדים אסטרונומיים עבור אלפי בעלי נכסים • מחקר מקיף של האוניברסיטה העברית מלמד על פערים של עד 30% במחירי הדירות, בעוד פורום החוכרים מזהיר מפני קריסה של עד 50% בשווי ופגיעה קשה במתן משכנתאות • מערכת החדשות מנתחת את המשבר הנדל"ני המאמיר שמטלטל את שוק הדיור הירושלמי
מערכת החדשות מעדכנת כי שוק הנדל"ן הירושלמי עומד בפני אחד המשבר הכלכליים והמשפטיים המורכבים והמסעירים ביותר בתולדותיו, סביב סוגיית זכויות הקניין וקרקעות החכירה בשכונות היוקרה המבוקשות ביותר בעיר. מחקר אקדמי חדש ומרתק, שנוהל על ידי חוקרים מובילים מהאוניברסיטה העברית – פרופ' יהונתן גבעתי מהפקולטה למשפטים ופרופ' אורן ריגבי מבית הספר למנהל עסקים – שופך אור מדאיג על ממדי ההפסד הכלכלי שסופגים בעלי הדירות בשל עננת אי-הוודאות המרחפת מעל עתיד הנכסים שברשותם. על פי נתוני המחקר, הנזק המצטבר לבעלי הנכסים בבירה מתקרב בצעדי ענק למיליארד שקל, סכום המשקף שילוב קטלני של ירידה ישירה במחירי הדירות בשוק החופשי, עסקאות נדל"ן רבות שפוצצו או נתקעו ברגע האחרון, וצמצום דרסטי ביכולת של רוכשי פוטנציאל לממש עסקאות באזורים הללו.
הממצאים העולים מהמחקר מציגים תמונה עגומה עבור הרוכשים והבעלים הנוכחיים: דירות הממוקמות על קרקעות שזכויות הבעלות והחכירה עליהן אינן ודאיות או שמועד פקיעת החכירה שלהן הולך ומתקרב, נמכרות בשוק החופשי בהנחה ממוצעת של יותר מ-14% בהשוואה לנכסים מקבילים בעלי זכויות קניין בטוחות. יתרה מכך, כאשר הטווח עד לפקיעת תקופת החכירה הולך ומצטמצם, הפער במחיר מעמיק עוד יותר ויכול להגיע עד לכ-30% ואף למעלה מכך. המשמעות הכלכלית היא שמשפחות רבות, שרכשו נכסים במיטב כספן והשקיעו הון עתק, מוצאות את עצמן במצב שבו נכסיהן מאבדים מיליוני שקלים מערכם אך ורק בשל השאלה מי יהיה הבעלים החוקי של הקרקע ביום שלפני או אחרי פקיעת החוזה.
במקביל לנתוני המחקר האקדמי, קול זעקה נשמע בשטח מצד נציגי התושבים ובעלי הנכסים. עו"ד דורון שמואלי, יו"ר פורום חוכרי קרקעות ירושלים, הפנה לאחרונה פנייה דרמטית ודחופה לראשי קרן קיימת לישראל (קק"ל), שבה טען כי המשבר חמור פי כמה וכמה מכפי שמשתקף ממחקרי המאקרו, והזהיר כי מחירי הדירות באזורים הללו צללו בשיעורים של עד 50%. לדבריו, בעלי הדירות הפכו הלכה למעשה ל"עניים על הנייר", שכן הם מתקשים באופן קיצוני למכור את נכסיהם בשוק הפתוח, למצוא קונים רציניים, או אפילו להוריש את הדירות לילדיהם מבלי להותיר בידיהם מטען כבד של אי-ודאות משפטית ומיסוית.
השורש המרכזי של המשבר אינו נעוץ בעצם העובדה שמדובר בקרקעות בשיטת החכירה – שכן מודל החכירה ארוכת הטווח מוכר היטב ברחבי ישראל ומתנהל במקרים רבים בצורה חלקה תחת מנגנוני הסדרה והארכה ידועים מראש. הייחוד והמורכבות בקרקעות הכנסייה בירושלים נובעים מכך שבחוזים המקוריים, שנחתמו לפני עשרות רבות של שנים, קיימות אמנם אפשרויות שונות להארכת תקופת החכירה, אך התנאים המשפטיים למימושן מעורפלים, נתונים במחלוקת ואינם מספקים הגנה יציבה לחוכרי המשנה. למצב משפטי סבוך זה התווספה בשנים האחרונות טלטלה פוליטית ועסקית דרמטית, כאשר חלק משמעותי מקרקעות הכנסייה בעיר נמכרו במסגרת עסקאות ענק לגורמים פרטיים ולמשקיעים זרים.
השורש המרכזי של המשבר אינו נעוץ בעצם העובדה שמדובר בקרקעות בשיטת החכירה – שכן מודל החכירה ארוכת הטווח מוכר היטב ברחבי ישראל ומתנהל במקרים רבים בצורה חלקה תחת מנגנוני הסדרה והארכה ידועים מראש. הייחוד והמורכבות בקרקעות הכנסייה בירושלים נובעים מכך שבחוזים המקוריים, שנחתמו לפני עשרות רבות של שנים, קיימות אמנם אפשרויות שונות להארכת תקופת החכירה, אך התנאים המשפטיים למימושן מעורפלים, נתונים במחלוקת ואינם מספקים הגנה יציבה לחוכרי המשנה. למצב משפטי סבוך זה התווספה בשנים האחרונות טלטלה פוליטית ועסקית דרמטית, כאשר חלק משמעותי מקרקעות הכנסייה בעיר נמכרו במסגרת עסקאות ענק לגורמים פרטיים ולמשקיעים זרים.
ההשלכות של משבר זה חורגות הרבה מעבר להפסדי ההון של בעלי הדירות הפרטיים ומאיימות על יציבות המערכת הפיננסית המקומית. על פי דיווחים מהשטח, בנקים מסחריים וגופים פיננסיים מרכזיים החלו להערים קשיים משמעותיים ואף להפסיק באופן חלקי את העמדת האשראי והמשכנתאות לרוכשי דירות פוטנציאליים באותם אזורים. הסיבה לכך ברורה: הבנקים מסרבים לקחת סיכון חשוך-מרפא שבו הבטוחה המרכזית להלוואה – הדירה עצמה – מאבדת מחצית מערכה או שזכויות הקרקע עליה עומדות לפקוע ללא הסדרה מוקדמת. מצב זה מייצר שיתוק כמעט מוחלט של מחזור העסקאות בשכונות היוקרה, פוגע מול השוק ומאיים ליצור תקדים מסוכן שילהיט את שוק הנדל"ן העירוני כולו.
במוקד הדיון הציבורי עומדת כיום הדרישה החד-משמעית מצד פורום החוכרים להטלת אחריות מעשית וציבורית על קרקעות קק"ל, המשמשת כחוכרת הראשית ההיסטורית במירב השטחים הללו. הטענה המרכזית היא שקק"ל, כגוף ציבורי בעל שליטה ומעמד לאומי, חייבת להיכנס לעובי הקורה, להוביל משא ומתן אינטנסיבי מול הבעלים הפרטיים החדשים של הקרקעות, ולגבש הסדר כולל שיאפשר לבעלי הדירות לרכוש את הבעלות המלאה או להסדיר את הארכת החכירה בתנאים הוגנים וידועים מראש. ללא התערבות מערכתית רגולטורית או מוסדית רבת-עוצמה, מתריעים המומחים, המשבר עלול להעמיק, להפוך לכדור שלג חברתי ולפגוע אנושות באמון הציבור במערכת המשפט והמקרקעין בישראל.
מנגד, בקק"ל דוחים את הביקורת החד-צדדית ומציינים כי הארגון פעל ומוסיף לפעול ללא לאות מאחורי הקלעים כדי למצוא פתרון בר-קיימא המגן על האינטרסים של חוכרי המשנה. מטעם קרן קיימת לישראל נמסר לאחרונה כי מתקיימים באופן רציף דיונים ומפגשים מול נציגי החברות שרכשו את הבעלות בקרקעות, כמו גם מול כלל הגורמים הרגולטוריים הרלוונטיים, במטרה לייצר פשרה הוגנת שתמנע פגיעה אנושה באזרחים. יחד עם זאת, בקק"ל מדגישים כי המצב המשפטי סבוך במיוחד, וכי קיימים הליכים משפטיים תלויים ועומדים בערכאות הגבוהות, לרבות בבית המשפט העליון, מה שמחייב זהירות רבה בכל צעד ושעל כדי לא ליצור תקדים משפטי שיזיק לציבור הרחב בטווח הארוך.
מומחים לשוק ההון ולשומת מקרקעין מציינים כי הפתרון למשבר קרקעות הכנסייה חייב לעבור דרך שולחן הדיונים המשותף של כלל בעלי העניין – המדינה, רשות מקרקעי ישראל, קק"ל, היזמים הפרטיים ונציגי התושבים. כל חודש שעובר ללא פתרון מוסכם מעצים את הנזק הכלכלי, המצטבר כבר לכמעט מיליארד שקל, ומכרסם בערכם של נכסים המהווים נדבך מרכזי בכלכלה המשפחתית של אלפי משפחות בישראל. שוק הנדל"ן בירושלים, הנאלץ להתמודד עם אתגרים מורכבים של מחסור בקרקעות זמינות וביקושים קשיחים, אינו יכול להרשות לעצמו להשאיר את אחת הפצעים הפתוחים הללו ללא מענה מבני עמוק שיחזיר את הודאות ויאפשר לכלכלת הנדל"ן המקומית לחזור למסלול של צמיחה יציבה ובטוחה.
